Данная публикация изъята из фонда.
Перейти к актуальной версии.
Реконструкция зданий, сооружений и городской застройки
Покупка
Основная коллекция
Издательство:
НИЦ ИНФРА-М
Год издания: 2008
Кол-во страниц: 224
Дополнительно
Вид издания:
Учебное пособие
Уровень образования:
ВО - Бакалавриат
ISBN: 978-5-16-003265-8
Артикул: 089890.01.01
К покупке доступен более свежий выпуск
Перейти
Тематика:
ББК:
УДК:
ГРНТИ:
Скопировать запись
Реконструкция зданий, сооружений и городской застройки, 2024, 089890.15.01
Реконструкция зданий, сооружений и городской застройки, 2023, 089890.13.01
Реконструкция зданий, сооружений и городской застройки, 2022, 089890.12.01
Реконструкция зданий, сооружений и городской застройки, 2019, 089890.10.01
Фрагмент текстового слоя документа размещен для индексирующих роботов.
Для полноценной работы с документом, пожалуйста, перейдите в
ридер.
В.В. ФЕДОРОВ Н.Н. ФЕДОРОВА Ю.В. СУХАРЕВ РЕКОНСТРУКЦИЯ ЗДАНИЙ, СООРУЖЕНИЙ И ГОРОДСКОЙ ЗАСТРОЙКИ УЧЕБНОЕ ПОСОБИЕ Рекомендовано УМО в области строительства в качестве учебного пособия для студентов высших учебных заведений, обучающихся по строительным специальностям Москва ИНФРА-М 2008
Федоров В.В., Федорова Н.Н., Сухарев Ю.В. Реконструкция зданий, сооружений и городской застройки: Учеб. пособие. — М.: ИНФРА-М, 2008. — 224 с. — (Высшее образование). ISBN 978-5-16-003265-8 Рассмотрены практические подходы к реконструкции застройки и зданий различного назначения, учитывающие их техническое состояние, а также результаты оценки техникоэкономической целесообразности их переустройства. Содержатся рекомендации по выбору проектных решений в зависимости от широкого круга технических, экономических и социальных факторов. Для студентов и преподавателей архитектурно-строительных специальностей вузов, а также для работников сферы городского строительства и хозяйства, органов государственного и муниципального управления. УДК 69.059.25(075.8) ISBN 978-5-16-003265-8 ББК 38.7-09я73 УДК 69.059.25(075.8) ББК 38.7-09я73 Ф33 Ф33 Рецензенты: директор НИИ теории архитектуры и градостроительства, д-р архитектуры, проф. И.А. Бондаренко; д-р техн. наук, проф. Ю.М. Смирнов Оригинал-макет подготовлен в Издательском Доме «ИНФРА-М» ЛР № 070824 от 21.01.93 г. Сдано в набор 10.06.2007. Подписано в печать 22.10.2007. Формат 60х90/16. Бумага офсетная. Гарнитура Newton. Усл. печ. л. 14,0. Уч.-изд. л. 14,0. Тираж 3000 экз. Заказ № Издательский Дом «ИНФРА-М» 127282, Москва, ул. Полярная, д. 31в Тел.: (495) 380-05-40, 380-05-43. Факс: (495) 363-92-12 E-mail: books@infra-m.ru http://www.infra-m.ru
Тема 1 ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ПЕРЕУСТРОЙСТВА ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ Переустройство зданий принимается как обобщающее понятие, обозначающее комплекс работ, проводимых для улучшения эксплуатационных качеств объекта (главным образом — уменьшения физического и морального износа). Понятие «переустройство» включает капитальный ремонт, модернизацию, реконструкцию, аварийно-восстановительные работы и реставрацию, отличающиеся по составу и масштабу осуществляемых реконструктивных мер (табл. 1.1). Основная цель переустройства зданий и сооружений — приведение их в соответствие с требованиями пользователей методами архитектурно-планировочного и функционального преобразования. Поэтому мы должны четко понимать что сегодня характер переустройства здания или застройки определяется уже не только историческими, архитектурно-художественными, ландшафтноэкологическими ограничениями, экономической и функциональной целесообразностью, но в не меньшей степени зависит и от средств и предпочтений заказчиков. Модернизация — приведение здания в соответствие современным требованиям проживания и эксплуатации. Как правило, улучшением планировочной структуры и установкой нового инженерного оборудования удается уменьшить моральный износ здания. Реконструкция предполагает переустройство здания с изменением строительного объема, назначения, внешнего вида. Здание может надстраиваться, а также менять конфигурацию в плане (изза пристройки или застройки промежутка между двумя зданиями). При реконструкции помимо работ по капитальному ремонту необходимо выполнение и комплекса работ, связанных с новым строительством. Градостроительные задачи реконструкции заключаются в улучшении планировочной структуры города, оздоровлении городской среды, повышении архитектурно-пространствен
ных качеств застройки, совершенствовании транспортной и инженерной инфраструктур. Аварийно-восстановительные работы проводятся с целью устранения повреждений здания, возникших в результате стихийных бедствий или деятельности человека (техногенный фактор). Реставрация понимается как комплекс мероприятий, обеспечивающих восстановление утраченного архитектурно-исторического облика здания. Текущий ремонт здания заключается в систематически проводимых работах по предохранению его отдельных частей и инженерного оборудования от преждевременного износа, а также по устранению незначительных повреждений. Поэтому работы по текущему ремонту делятся на две группы: 1) плановый профилактический ремонт; 2) непредвиденный (аварийный) ремонт как следствие случайного отказа конструкции или системы оборудования. Подчеркнем, что речь идет об устранении неисправностей, не требующих замены основных конструкций здания. Суть капитального ремонта заключается именно в необходимой замене или восстановлении основных конструкций и инженерного оборудования здания в связи с их износом и разрушением. При проведении комплексного капитального ремонта здание выводится из эксплуатации; в результате замены основных конструктивных элементов и оборудования уменьшается физический и моральный износ. Выборочный капитальный ремонт выполняется в здании, которое в целом находится в удовлетворительном техническом состоянии, но отдельные конструкции или системы оборудования нуждаются в замене или восстановлении. Таблица 1.1 Содержание и структура деятельности по переустройству зданий Содержание работ по поддержанию исправного состояния, изменению планировочной структуры, установке дополнительных систем оборудования Техническая эксплуатация зданий и сооружений Переустройство зданий и сооружений Осмотры и подготовка к эксплуатации Текущий ремонт Капитальный ремонт Модернизация Реконструкция Аварийновосстановительные работы Реставрация Устранение неисправностей, мелкий ремонт конструкций, регулировка и наладка оборудования
Содержание работ по поддержанию исправного состояния, изменению планировочной структуры, установке дополнительных систем оборудования Техническая эксплуатация зданий и сооружений Переустройство зданий и сооружений Осмотры и подготовка к эксплуатации Текущий ремонт Капитальный ремонт Модернизация Реконструкция Аварийновосстановительные работы Реставрация Восстановление работоспособности конструкций и оборудования Замена конструктивных элементов и инженерного оборудования Изменение планировки, установка современных систем оборудования Изменение общей площади и объема здания (надстройки, пристройки, встройки, частичная разборка) Благоустройство территории, улучшение архитектурной выразительности здания Восстановление в первоначальном виде памятников истории и архитектуры (деталей декора и отдельных конструктивных элементов) Основными результатами переустройства зданий являются: 1. Повышение конструктивной и эксплуатационной надежности зданий средствами капитального ремонта и частично нового строительства. 2. Получение дополнительной жилой площади за счет уплотнения существующей застройки — надстройки мансардных этажей и пристраиваемых объемов. 3. Сокращение энергопотребления в зданиях вследствие утепления ограждающих конструкций, модернизации систем инженерного оборудования и применения контрольно-измерительных приборов. Окончание табл. 1.1
Как правило, полная стоимость реконструкции здания составляет не более 75–85% стоимости нового строительства такой же общей площади. Социальная необходимость переустройства зданий связана с задачами: 1) повышения доступности жилья для широких слоев населения, адресной государственной и муниципальной поддержки; 2) улучшения качества эксплуатации жилищного фонда; 3) совершенствования градостроительных, архитектурно-планировочных и экологических подходов к формированию жилой среды. Социальная ориентация ремонтно-реконструктивных работ является главной, но возможность ее реализации зависит от интересов всех участников процесса — городских служб, государственных и коммерческих организаций, собственников и арендаторов, подрядных организаций. Нормативно-правовой основой для переустройства зданий являются федеральные законы, указы Президента РФ, постановления Правительства РФ и нормативно-правовые акты, принимаемые на уровне субъектов Федерации. Технико-экономическая целесообразность переустройства определяется как на стадии перспективного планирования, так и оценки (сравнения) проектных решений. При этом рассматриваются: 1) характер технических решений (конструктивные решения, технология и организация работ); 2) затраты и результаты, связанные с реализацией проекта переустройства здания или сооружения. Срок службы — это календарная продолжительность функционирования конструктивных элементов и здания в целом при условии осуществления мероприятий технического обслуживания и ремонта. Для безотказного пользования зданием необходимо периодически заменять (или восстанавливать) некоторые конструктивные элементы и системы инженерного оборудования (например, полы, деревянные перекрытия, системы водоснабжения и др.). Соблюдение правил технической эксплуатации в решающей мере определяет выполнение нормативного срока службы конструктивных элементов и здания в целом. Изнашивание зданий и сооружений заключается в том, что от- дельные конструкции, оборудование и здание в целом постепенно утрачивают свои первоначальные качества и прочность. Определение сроков службы конструктивных элементов является весьма
сложной задачей, поскольку результат зависит от большого числа факторов, способствующих износу. Поэтому нормативные сроки службы зданий зависят от материала основных конструкций и являются усредненными. Действующие нормы предусматривают различное количество групп капитальности для производственных (4 класса), общественных (9 групп) и жилых (6 групп) зданий. Первая группа капитальности жилых зданий включает здания каменные, особо капитальные (фундаменты каменные и бетонные; стены кирпичные, крупноблочные и крупнопанельные; перекрытия железобетонные), нормативный срок службы таких зданий — 150 лет. Введение в состав здания конструктивных элементов из материалов, отличающихся меньшим сроком службы, ведет к уменьшению нормативного срока службы здания в целом. Так, здания сборно-щитовые, каркасные, фахверковые, имеющие деревянные перекрытия (пятая группа капитальности), имеют срок службы 30 лет. Последняя (шестая) группа капитальности включает облегченные здания со сроком службы в 15 лет. Нормативный срок службы здания определяется преобладанием в нем тех или иных конструктивных элементов, имеющих различные сроки службы: фундаменты бетонные ........................................ 100–125 лет стены кирпичные и крупнопанельные ....................... 125 лет перекрытия железобетонные .............................. 100–125 лет перекрытия деревянные ................................................ 60 лет полы из керамической плитки...................................... 80 лет полы паркетные ............................................................. 50 лет полы дощатые ..........................................................30–40 лет деревянные стропила и обрешетка ............................... 50 лет кровля из керамической черепицы .............................. 80 лет кровля из асбестоцементных листов ............................ 30 лет окна и двери в наружных стенах ................................... 40 лет элементы систем инженерного оборудования (вентили, задвижки, трубы и пр.) ..........................10–20 лет. Срок службы здания зависит как от условий эксплуатации, так и от стратегического выбора проектировщиков. Можно построить относительно дешевое здание, но в течение всего срока эксплуатации нести значительные затраты по его поддержанию в приемлемом техническом состоянии. А можно возвести здание, в котором в течение всего срока службы практически не потребуется проводить обслуживание и ремонт, но стоимость такого объекта будет
несоизмеримо больше по сравнению с разумными затратами на техническую эксплуатацию. На практике срок службы (долговечность) здания определяется в зависимости от его капитальности. Под физическим (материальным, техническим) износом конструктивного элемента или здания понимается утрата первоначальных технических свойств под воздействием различных факторов. С течением времени происходит снижение прочности материалов, устойчивости конструктивных элементов, ухудшаются тепло- и звукоизоляционные, водо- и воздухопроницаемые качества ограждающих конструкций, стираются, ржавеют отдельные элементы. На характер развития физического износа влияет большое число факторов: неиспользование жилого здания с отключением коммуникаций (коэффициент значимости фактора 48), объем и характер выполняемых капитальных ремонтов (14), периоды эксплуатации (3,2), характер содержания и текущих ремонтов (3,1), режим инсоляции и аэрации (2,5), качество ремонтных работ (1,4–1,9) и др. Величина физического износа дает представление о техническом состоянии конструктивных элементов и всего здания в целом. Развитие его происходит крайне неравномерно даже в однотипных зданиях, и при любом качестве ремонтных работ физический износ не может быть устранен полностью. Следует сказать, что точность определения физического износа здания зависит от применяемого подхода и колеблется от 1% (на основе инженерных изысканий и лабораторных исследований) до 5% (по результатам обследования с применением простейших приборов). Величина физического износа того или иного конструктивного элемента определяется с помощью специальных таблиц, включающих признаки износа и соответствующие им диапазоны значений износа. Физический износ Иф всего здания определяется как среднее арифметическое значение износа отдельных конструктивных элементов, взвешенных по их удельным весам в общей восстановительной стоимости объекта: Иф = ∑(УiФi)/100, где Уi — удельная стоимость конструктивного элемента или инженерной системы в общей восстановительной стоимости (т.е. стоимости воспроизводства здания в действующих ценах); Фi — износ конструктивного элемента по данным технического обследования, %.
Ветхие дома ремонтировать нецелесообразно (критическое значение физического износа здания Иф = 60%). Моральный износ следует понимать как несоответствие здания его функциональному назначению, возникающее вследствие меняющихся социальных запросов. Применительно к жилым зданиям речь идет о несоответствии архитектурно-планировочных решений современным требованиям, о переуплотненности застройки, о недостаточном уровне благоустройства и озеленения территории, об устаревшем инженерном оборудовании. Различают две формы морального износа: 1-я форма — уменьшение стоимости строительных работ по мере снижения их себестоимости (вследствие изменения масштабов строительного производства, роста производительности труда и пр.); 2-я форма — обесценение здания в результате несоответствия его параметров изменившимся требованиям общества. Имеются в виду следующие отрицательные качества здания: а) дефекты планировки (наличие проходных комнат, малая площадь кухонь и вспомогательных помещений, неудобное расположение санузлов, большое количество малых комнат и их неудобное расположение и др.); б) несоответствие конструктивных элементов здания современным требованиям (неудовлетворительные теплотехнические характеристики, звукоизоляция, гидроизоляция и пр.); в) отсутствие или неудовлетворительное качество элементов инженерного оборудования здания (электро-, водо- и газоснабжения, лифтов, кондиционеров и т.д.). Возможны два основных способа количественной оценки морального износа второй формы: технико-экономический и социологический. Технико-экономический способ оценки представляет собой систему показателей, составленных на основании обобщения удельной стоимости конструктивных элементов и инженерного оборудования различных зданий, выраженной в процентах от восстановительной стоимости здания. Значения таких показателей нуждаются в регулярных корректировках. Метод социологической оценки второй формы морального износа основан на анализе процессов обмена и купли-продажи жилья. Например, в процессе обмена более благоустроенного жилья владелец получает компенсацию в виде дополнительной жилой площади. Еще в более четкой форме явление морального износа проявляется в риэлтерских оценках.
Моральный износ здания меняется скачкообразно (рис. 1.1), по мере изменения социальных требований. Физический износ меняется плавно (в действительности — микрошагами в процессе утраты-восстановления функций конструктивных элементов). Следует подчеркнуть, что здания подвергаются моральному износу быстрее, чем физическому. При этом доля расходов на уменьшение морального износа в историческом плане постоянно увеличивается, а продолжительность периодов известной стабилизации морального износа прогрессивно сокращается. Факторы, определяющие трудоемкость и стоимость переустройства зданий, могут быть сведены в три большие группы: 1) физический износ здания (неиспользование здания, объем и характер капитального ремонта, уровень содержания, продолжительность эксплуатации, характер протекания инсоляционных и аэрационных процессов, качество строительства объекта, этажность, плотность застройки и пр.); 2) моральный износ здания (использованные материалы, решение санузлов и их расположение в квартире, отсутствие/наличие водопровода, лифта, горячего водоснабжения, телефона и пр., наличие проходных комнат, соотношение жилой и общей площади и др.); 3) другие факторы (социально-демографические, размеры здания и его расположение на городской территории, качество отделочных работ и др.). Рис.1.1. Характер изменения физического и морального износа Методика определения физического износа гражданского здания (извлечения) 1. Под физическим износом конструктивного элемента и здания в целом понимается ухудшение технического состояния (потеря
К покупке доступен более свежий выпуск
Перейти